Ce que vous devez savoir avant d’acheter des terres agricoles en Argentine

L’Argentine est l’un des greniers du monde. Bénéficiant d’un climat doux, de sols fertiles et d’une abondance d’eau, le pays est une opportunité attrayante pour les investisseurs. Avant d’acheter votre exploitation agricole de culture ou d’élevage dans les Pampas, votre estancia de moutons en Patagonie, votre complexe hôtelier à Bariloche ou votre vignoble à Mendoza, vous devez prendre en compte quelques points spécifiques à la loi et à la pratique argentine.

Nous proposons des réponses à huit questions comme point de départ. Comme partout ailleurs dans le monde, avant d’acheter, prenez conseil auprès d’un conseiller fiscal et juridique compétent.

Oui, mais l’administration Macri a pris des mesures pour les assouplir quelque peu. Concrètement, la Loi sur les terres rurales (Loi nº 26.737) a été promulguée en 2011 et complétée par un Décret exécutif nº 274/2012 pendant l’apogée du nationalisme forcené du gouvernement des Kirchner. Selon cette loi :

• Pas plus de 15% des terres rurales situées à l’intérieur de tout périmètre national, provincial, municipal ou communal ne peuvent être détenues par des personnes étrangères, qu’elles soient des personnes physiques ou des entités juridiques. [1]
• Les personnes physiques ou entités juridiques de la même nationalité étrangère ne peuvent pas détenir plus de 30% de la précédente limitation de 15%. La définition de « entité juridique étrangère » inclut les entités dont plus de 25% de leur capital est détenu par d’autres entités juridiques étrangères. Un récent décret exécutif de l’administration Macri a modifié cela pour inclure les personnes étrangères détenant directement ou indirectement la majorité des voix.
• Les terres rurales appartenant au même investisseur étranger ne peuvent pas dépasser 1 000 hectares (2 471,05 acres) dans les soi-disant zones centrales. Ces zones centrales représentent les terres agricoles les plus fertiles situées dans la pampa humide (provinces de Buenos Aires, Santa Fe et Córdoba). Cette limite de 1 000 hectares peut être répartie entre différentes zones centrales.

Pas exactement. Les personnes étrangères ne peuvent pas posséder de terres (i) situées dans des « zones de sécurité » (soit à moins de 150 km d’une frontière sauf autorisation dugouvernement fédéral ) ou (ii) contenant, ou adjacentes à, un grand plan d’eau.

Oui. À partir de juin 2017 [2], les personnes physiques et les entités juridiques peuvent librement accéder et transférer ou rapatrier des devises étrangères.

Au moment de l’achat, un droit de timbre provincial s’applique, avec des taux variant entre 1% et 4% du prix de vente.

En tant que propriétaire, le détenteur (qu’il soit une personne juridique ou physique) doit payer un « impôt minimum présumé sur le revenu ». Cet impôt est de 1% de la valeur du patrimoine excédant AR$ 200 000 (environ 11 500 USD). Cet impôt minimum présumé sur le revenu peut être compensé avec tout impôt sur le revenu à payer au cours des 10 prochaines années. Contrairement à la propriété résidentielle, les terres agricoles ne sont pas assujetties à l’impôt sur le patrimoine.

Lors de la vente, la transaction sera soumise au droit de timbre (1% à 4% du prix de vente) et à l’impôt fédéral sur le revenu.

Pour les personnes physiques, cet impôt fédéral sur le revenu est prélevé sous forme de taxe de transfert de propriété à un taux fixe de 1,5% du prix de vente, si le vendeur n’exerce pas une activité habituelle d’achat et de vente de biens immobiliers. Sinon, la transaction est taxée à un taux allant de 9% à 35% [3].

Pour les entités juridiques, l’impôt sur le revenu est prélevé à un taux de 35% sur la plus-value. Si le vendeur est une société ou une personne non-résidente dans le cadre de l’achat et la vente de biens immobiliers, le taux d’imposition sur le revenu applicable est de 17,5% sur le prix de vente (et non sur la plus-value). La Taxe sur la Valeur Ajoutée (21%) ne s’applique pas à la vente de terrains, mais serait prélevée sur la valeur des améliorations apportées à la propriété.

Non. L’assurance titres n’est actuellement pas offerte en Argentine. En cas de défaut du vendeur à fournir un titre de propriété clair et cessible, l’acheteur est limité à une réclamation de dommages-intérêts contre le vendeur. En cas de défaut de titre dû à une erreur dans le registre officiel des titres, l’acheteur a également droit à poursuivre le notaire public et le gouvernement local pour obtenir des dommages-intérêts.

Un escribano est un fonctionnaire de droit civil agissant en tant que notaire public (pour les attestations) et en tant que fonctionnaire public (avec le pouvoir de conférer des actes de propriété). En Argentine, l’escribano agit comme une combinaison d’avocat (rédaction des actes de propriété), de compagnie d’assurance titres (assurant un titre clair basé sur l’examen des registres publics et l’enregistrement de l’acte) et d’agent de séquestre (chargé de collecter et de répartir tous les coûts et impôts). Oui, vous en aurez besoin lors de l’achat de terres en Argentine.

Comme dans des nombreux autres endroits du monde, le gouvernement conserve le pouvoir d’exproprier à des fins d’utilité publique. Mais « l’utilité publique » doit être déterminée conformément à la loi argentine et le propriétaire doit être indemnisé en cas d’expropriation. En ce qui concerne la propriété privée sous forme de propriété foncière, l’Argentine se classe raisonnablement bien sur l’indice de l’État de droit. Sauf la restriction décrite ci-dessus en ce qui concerne l’acquisition, la loi argentine ne fait pas de distinction entre la propriété nationale et étrangère, et la discrimination fondée sur la nationalité n’est pas une préoccupation.

Oui. Un acheteur étranger de terres agricoles doit obtenir un certificat du Registro Nacional de Tierras Rurales (Registre National des Terres Agricoles) comme condition à l’acquisition de la propriété. Ce certificat n’est pas nécessaire si la propriété est transférée par héritage à un héritier statutaire.

Les achats de terres agricoles ne sont pas couverts par les traités bilatéraux d’investissement de l’Argentine. Cela signifie que tout problème rencontré par l’investisseur sera soumis aux tribunaux argentins, au lieu d’un tribunal d’arbitrage international.

[1] La loi exclut spécifiquement les personnes qui peuvent prouver (i) 10 ans de résidence continue en Argentine ; (ii) avoir eu des enfants nés en Argentine et 5 ans de résidence continue en Argentine ou (iii) avoir été marié à un citoyen argentin pendant 5 ans et 5 ans de résidence continue en Argentine.

[2] Communication « A » 6244 de la Banque centrale de la République argentine.

[3] Un projet de réforme fiscale vise à remplacer la taxe de transfert de propriété par un impôt sur le revenu à un taux effectif de 15 % sur le gain en capital.