Nouvelles règles fiscales applicables aux investissements immobiliers en Argentine

L’administration Milei a une nouvelle fois démontré sa volonté de stimuler l’investissement immobilier. Cette fois-ci, le président a adopté le Décret n° 406/2026 afin de préciser les récentes modifications apportées par le Congrès à la Loi sur l’impôt sur les bénéfices, applicables à la location, à la vente et à la cession de biens immobiliers.

Plus important encore, le décret rétablit les exonérations d’impôt sur les bénéfices prévues à l’article 192 de la Loi n° 27.802.

Les paragraphes qui suivent résument les opérations immobilières exonérées en vertu du Décret n° 406 à compter du 1er janvier 2026.

Les revenus issus de la location d’un bien immobilier résidentiel utilisé comme résidence principale par l’occupant sont désormais exonérés de l’impôt fédéral sur les bénéfices. Aucune limite n’est fixée quant au nombre de biens détenus : chaque bien remplissant la condition de résidence principale bénéficie de l’exonération. Outre les loyers, le propriétaire peut également bénéficier de l’exonération pour les revenus provenant de la location de meubles, équipements et services accessoires liés au bien.

L’exonération ne s’applique pas aux locations commerciales ni aux locations de courte durée (par exemple via Airbnb).
Elle est réservée aux personnes physiques et aux indivisions successorales, à l’exclusion des biens détenus par des personnes morales. Cet aspect devrait probablement donner lieu à des contentieux à l’avenir.

• Les revenus locatifs bénéficiant de l’exonération demeurent également exonérés de l’autre grand impôt fédéral, à savoir la TVA. Toutefois, les impôts provinciaux sur le chiffre d’affaires) peuvent continuer à s’appliquer selon la juridiction concernée. Certaines juridictions, comme la Ville autonome de Buenos Aires, prévoient des avantages fiscaux pour les locations résidentielles, notamment une exonération applicable à un maximum de deux unités d’habitation, à condition que les revenus locatifs ne dépassent pas le seuil légal de 1 101 000 ARS par mois pour l’exercice fiscal 2026.

Le décret exonère également les revenus réalisés par les personnes physiques et les indivisions successorales lors de la vente de biens immobiliers (ou de droits portant sur ceux-ci).

Ces opérations étaient auparavant soumises à un taux d’imposition de 15 %. L’exonération s’applique aussi bien aux résidents qu’aux non-résidents, à condition que le bien immobilier concerné ne soit pas affecté à une activité commerciale ou professionnelle.

L’exonération ne s’applique toutefois pas :

• aux ventes réalisées par des personnes exerçant habituellement une activité d’achat et de revente de biens immobiliers ;
• aux personnes morales.

Le décret consolide le dispositif d’incitation fiscale mis en place au niveau fédéral en faveur de l’immobilier résidentiel.
Même si certains aspects techniques devraient donner lieu à des débats administratifs et judiciaires, l’administration Milei adresse un signal clair au marché quant à sa volonté de relancer un secteur traditionnel de l’économie argentine.

L’exonération des revenus tirés des locations résidentielles et des ventes immobilières devrait constituer une incitation attractive tant pour les investisseurs nationaux que pour les investisseurs étrangers.

La question demeure toutefois de savoir si cet allègement fiscal permettra effectivement d’accroître l’offre de logements, objectif recherché de longue date.