Impact du Décret d’Urgence 70/2023 sur les Contrats de Location de Biens Immobiliers à Usage d’Habitation et Commercial

Le Décret d’Urgence et Nécessité 70/2023 (le « DNU ») du 21 décembre 2023 abroge la loi 27.551 sur la location et modifie certains articles connexes du Code civil et commercial de la Nation. Ces changements affectent les contrats de location, tant à usag d’habitation qu’à usage commercial.

Les parties sont désormais libres de déterminer les conditions du contrat de location.

La durée des contrats de location, quel que soit leur objet, est déterminée par les parties. Le DNU ne fournit des directives spécifiques que pour les cas où aucune durée n’a été définie :

• Dans les locations temporaires, la durée est régie par les usages et coutumes locaux du lieu où se trouve le bien immobilier objet du contrat de location.
• Pour les contrats destinés à l’habitation permanente, la durée est de deux (2) ans, tandis que pour les autres destinations, elle est fixée à trois (3) ans.

Le DNU établit que l’obligation consiste à payer de l’argent lorsque le débiteur doit une quantité spécifique d’une monnaie, qu’elle ait ou non cours légal dans le pays, au moment de la création de l’obligation. Il est donc désormais possible de convenir de loyers en dollars ou dans une autre monnaie étrangère sans risque.

Le débiteur ne sera libéré qu’en payant dans ladite monnaie et ne pourra prétendre payer en pesos au taux de change officiel, sauf si cela a été expressément convenu. De plus, le DNU stipule que les juges ne peuvent modifier la forme de paiement ou la monnaie convenue.

Les parties ont désormais la faculté de convenir de l’indexation du montant du loyer. Tout indice peut être utilisé, qu’il soit public ou privé, à condition qu’il soit libellé dans la même monnaie que celle convenue pour le montant du loyer.

Les parties sont libres de convenir librement de la fréquence de paiement du loyer, bien que le DNU stipule que la périodicité ne peut être inférieure à un (1) mois.

Le DNU laisse aux parties la liberté de convenir du montant et de la monnaie de la caution ou du dépôt de garantie, ainsi que des modalités de remboursement à la fin du contrat de location.

Le bailleur peut résilier le contrat pour : (i) changement de destination ou usage irrégulier du bien immobilier ; (ii) défaut d’entretien de la chose louée ou abandon ; (iii) non-paiement du loyer pendant deux (2) périodes consécutives ; (iv) toute cause fixée dans le contrat.

Le locataire peut résilier le contrat en cas de (i) manquement du bailleur à son obligation de maintenir le bien immobilier apte à l’usage et à la jouissance convenus – à moins que le dommage ne soit causé directement ou indirectement par le locataire -, et (ii) manquement à la garantie d’éviction ou aux vices rédhibitoires.

Le DNU prévoit la possibilité d’une résiliation anticipée du contrat par le locataire à tout moment (auparavant, cela n’était possible qu’après les six premiers mois). Dans ce cas, le locataire devra payer l’équivalent de dix pour cent (10%) du solde du loyer futur, calculé à partir de la date de notification jusqu’à la date de fin du contrat (auparavant, il était établi à un mois et demi de loyer la première année et d’un mois à partir de la deuxième année).

Le DNU a abrogé les articles du Code civil et commercial relatifs au paiement des améliorations (qui disposaient que le bailleur devait payer les améliorations nécessaires effectuées par le locataire, même si cela n’avait pas été convenu), à la perte de luminosité (la restriction qui empêchait le locataire de demander la résiliation du contrat ou une réduction du loyer dans ce cas a été supprimée) et à la compensation (la possibilité pour le locataire de compenser les dépenses et les créances avec les loyers a été supprimée).

En résumé, le DNU 70/2023 apporte des modifications importantes aux contrats de location en Argentine, accordant aux parties une plus grande autonomie.