Immobilier en Argentine : points clés pour 2025

Vous envisagez d’acheter une propriété résidentielle ou rurale en Argentine ? Tout d’abord, avec des prix stabilisés et un marché qui reprend lentement, de plus en plus d’acheteurs étrangers s’intéressent à l’acquisition de biens de qualité à des prix bien inférieurs à ceux d’autres grandes villes de la planète. L’immobilier en Argentine offre ainsi des opportunités uniques pour les investisseurs internationaux. Cependant, investir en Argentine implique des règles spécifiques, des démarches administratives et des enjeux financiers que tout acheteur étranger doit connaître. Ainsi, ce guide vous accompagnera à travers les étapes clés, les risques et les opportunités liés au marché immobilier argentin..

En Argentine, les prix de l’immobilier atteignent des niveaux historiquement bas. En effet, plusieurs marchés montrent déjà des signes de reprise. De plus, cela ne concerne pas uniquement Buenos Aires : dans tout le pays, des opportunités s’offrent aux investisseurs étrangers.

Par conséquent, à mesure que la stabilité économique revient, cette situation offre un potentiel significatif à ceux qui sont prêts à prendre des risques calculés. En résumé, c’est le moment idéal pour envisager un investissement réfléchi.

Depuis son entrée en fonction, le président argentin Javier Milei a lancé un ensemble de réformes axées sur le marché. Par exemple, par le biais du Décret 70/2023 [1], le gouvernement a abrogé la Loi sur les loyers (Ley de Alquileres), supprimant ainsi les restrictions rigides et offrant aux propriétaires une plus grande liberté contractuelle – rendant l’investissement immobilier beaucoup plus attractif.

En outre, la reprise se manifeste également par un retour du financement. En effet, rien que pendant le premier semestre 2025, le nombre de nouveaux prêts hypothécaires a dépassé le total de l’année 2024 [2].

Toutefois, l’accès au crédit reste coûteux et difficile, donnant un net avantage aux acheteurs disposant de liquidités. Ainsi, la majorité des transactions se fait encore en espèces, principalement en dollars américains à cause de la volatilité du peso.

Pour profiter pleinement des opportunités, tout en limitant les risques juridiques et financiers, il est essentiel de suivre des étapes précises et de s’entourer de professionnels compétents à chaque étape de la transaction. L’immobilier en Argentine requiert ainsi l’intervention d’experts tels qu’avocats, notaires et comptables pour sécuriser chaque étape de l’achat.

Premièrement, un avocat expérimenté dans les transactions avec des acheteurs étrangers est essentiel. En effet, il explique le cadre légal, accompagne tout au long de la transaction, enregistre la propriété auprès des autorités fiscales et conseille sur la fiscalité, la location ou la revente.

Pour cette raison, pour un premier achat, cet accompagnement professionnel est indispensable.

Le marché varie beaucoup selon les régions. À Buenos Aires, les quartiers comme Palermo, Belgrano ou San Telmo sont prisés pour la location et l’attrait culturel. Par ailleurs, en dehors de la capitale, des provinces comme Mendoza, Neuquén ou Salta offrent des environnements plus calmes.

Ainsi, que vous cherchiez en ligne ou sur place, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier réputé – de préférence recommandé par une source fiable.

En Argentine, le notaire agit comme garant de la validité des titres et de séquestre dans les transactions immobilières. En effet, ce professionnel impartial garantit la légalité et la transparence de la transaction, rédige et certifie l’acte de propriété, vérifie les documents, effectue les recherches de titres et supervise l’enregistrement au Registre Foncier.

Avant d’acheter une propriété, les non-résidents doivent obtenir un « CDI » délivré par l’AFIP/ARCA. Ce numéro est indispensable pour signer l’acte et enregistrer la propriété.

Heureusement, votre avocat local peut l’obtenir pour vous par procuration – sans présence physique requise.

Les propriétaires immobiliers en Argentine, y compris les non-résidents, ont des obligations fiscales : impôt sur la fortune, impôt sur le revenu locatif et, parfois, TVA. En général, le taux applicable varie de 0,5 % à 1,5 %, avec une évaluation au 31 décembre, même pour les non-résidents.

Ainsi, un comptable local peut agir comme représentant fiscal et garantir la conformité auprès de l’administration.

Les investisseurs étrangers jouissent généralement des mêmes droits que les nationaux. Cependant, la Loi n° 26.737 [3] impose des limitations sur la propriété rurale, les zones riveraines et proches des frontières.

Bien que l’administration Milei ait tenté d’assouplir ces restrictions, elles restent partiellement en vigueur. Pour cette raison, consulter un avocat est essentiel pour tout achat de terrain non urbain. Vous pouvez consulter notre article dédié ici.

Les transactions immobilières se font généralement en dollars américains et en espèces, ce qui peut poser problème aux étrangers sans fonds locaux. Par conséquent, il est recommandé d’utiliser des canaux réglementés – comme le marché officiel des changes – pour transférer les fonds.

De plus, une planification préalable et une supervision juridique sont essentielles pour éviter tout retard ou problème de conformité.

Même si les options hypothécaires se multiplient, le financement reste largement inaccessible. En effet, les prêts sont souvent réservés aux personnes avec revenus locaux et résidence permanente.

Ainsi, compter sur un crédit local est difficile. Les investisseurs étrangers peuvent envisager le Golden Visa. Pour en savoir plus, consultez notre article ici.

Les transactions immobilières impliquent plusieurs frais :

• Droit d’enregistrement (Impuesto de Sellos) : 2 à 4 %
• Frais notariaux : 1 à 2 %
• Commissions d’agents immobiliers : 3 à 4 %
• Autres frais : certificats, actes, recherches de titres

En général, le coût total varie selon le type de propriété et la province, mais prévoyez 5 à 7 % supplémentaires. De plus, d’autres frais de 0,5 % à 1 % peuvent s’ajouter selon la juridiction et le notaire.

Après acquisition, les investisseurs peuvent louer via des baux traditionnels ou des locations saisonnières. Cependant, certaines juridictions comme Buenos Aires exigent l’enregistrement auprès de l’autorité compétente en matière de tourisme.

Ainsi, un agent immobilier et un avocat sont recommandés pour trouver un locataire fiable et rédiger un bail conforme. Les propriétaires non-résidents doivent accorder une procuration à un avocat local pour gérer le contrat.

Il est important de planifier fiscalité et rapatriement lors de la revente. Avant 2018, les ventes par non-résidents étaient soumises à l’ITI, désormais abrogé.

En revanche, pour les biens acquis après le 1er janvier 2018, la revente est soumise à une taxe sur les plus-values de 15 % [4]. En règle générale, l’acheteur retient et verse cette taxe.

De plus, les transferts de fonds peuvent être compliqués par du fait des contrôles de change. Actuellement, les fonds peuvent être payés directement à l’étranger ou transférés localement pour ensuite partir vers un compte externe. Cependant, ces mécanismes peuvent évoluer.

Alors que l’économie argentine retrouve la stabilité, investir dans le secteur de l’immobilier en Argentine représente une opportunité intéressante. Mais, pour les investisseurs étrangers, cela exige une planification rigoureuse. Par conséquent, travailler avec des conseillers locaux de confiance est essentiel pour garantir que tous les documents sont conformes, que les obligations fiscales sont respectées et que le transfert des fonds est sécurisé.

Contactez-nous pour obtenir des conseils juridiques personnalisés concernant votre investissement immobilier en Argentine.

[1] Décret d’Urgence No. 70/2023, « Bases pour la reconstruction de l’économie argentine », 20 décembre 2023 (Arg.)

[2] Perfil, Boom hypothécaire en Argentine : 19 000 prêts accordés au premier semestre 2025, Canal E (19 août 2025), https://www.perfil.com/noticias/canal-e/boom-hipotecario-en-argentina-se-dieron-19-mil-prestamos-en-el-primer-semestre-del-2025.phtml.

[3] Loi sur les Terres Rurales [Loi No. 26.737 sur la protection du domaine national concernant la propriété, la possession ou la tenue de terres rurales], 22 décembre 2011 (Arg.)

[4] Loi No. 27.743 sur les mesures fiscales palliatives et pertinentes, 8 juillet 2024 (Arg.)