¿Cómo Impacta el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 en los Contratos de Locación de Inmuebles para Vivienda y Uso Comercial?

El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 (el “DNU”) del 21 de diciembre de 2023 deroga la Ley 27.551 de Locaciones y modifica determinados artículos relacionados del Código Civil y Comercial de la Nación.  Estos cambios afectan los contratos de locación, tanto para vivienda como uso comercial.

En virtud de lo establecido por el DNU, las partes cuentan ahora con la libertad determinar las condiciones del contrato de locación.

La duración de los contratos de alquiler, con cualquier propósito, será determinada por las partes, ofreciendo el DNU pautas específicas solamente para casos en los que no se haya definido un plazo:

• En las locaciones temporales, se seguirá el plazo establecido por los usos y costumbres locales del lugar donde se encuentra la propiedad objeto del contrato de locación.
• En los contratos destinados a vivienda permanente, el plazo será de dos (2) años, mientras que para otros destinos, se fija en tres (3) años.

El DNU establece que la obligación consistirá en entregar dinero cuando el deudor deba una cantidad específica de moneda, ya sea de curso legal o no en el país, al momento de la creación de la obligación. De tal forma, se pueden pactar ahora sin riesgo alquileres en dólares u otra moneda extranjera. El deudor solo quedará liberado al pagar en dicha moneda y no puede pretender pagar en pesos al tipo de cambio oficial, salvo que así se haya acordado específicamente. Más aún, el DNU establece que los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada.

Las partes tienen ahora la facultad de acordar el ajuste del valor de los alquileres. Se puede utilizar cualquier índice, ya sea público o privado, en la medida que sea expresado en la misma moneda en que se haya pactado el valor del alquiler.

Las partes tienen la facultad de acordar libremente la frecuencia de pago del alquiler aunque el DNU establece que la periodicidad no puede ser inferior a un (1) mes.

El DNU otorga libertad a las partes para acordar la cantidad y moneda destinadas a fianza o depósito en garantía, así como para determinar la modalidad de reembolso al finalizar el contrato de locación.

El locador podrá resolver el contrato por: (i) cambio de destino o uso irregular del inmueble; (ii) falta de conservación de la cosa locada, o abandono; (iii) falta de pago del alquiler durante dos (2) periodos consecutivos; (iv) por cualquier causa fijada en el contrato.

El locatario podrá resolver el contrato en caso de (i) incumplimiento por parte del locador en la obligación de conservar la propiedad apta para el uso y disfrute convenido -a menos que el daño sea causado directa o indirectamente por el locatario-, y (ii) incumplimiento de la garantía de evicción o de vicios redhibitorios.

El DNU establece la posibilidad de resolución anticipada del contrato por el locatario en cualquier momento (antes solo era después de los primeros seis meses). En este caso, el locatario deberá abonar el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de notificación hasta la fecha de finalización del contrato (antes era un mes y medio de alquiler el primer año y un mes a partir del segundo año).

El DNU derogó los artículos del CCCN relacionados con el pago de mejoras (disponía que el locador debía pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario, aunque no se haya convenido), la pérdida de luminosidad (se eliminó la restricción que impedía que el locatario pueda requerir la resolución del contrato o reducción del alquiler en este caso) y la compensación (se eliminó la posibilidad de que el locatario compense gastos y acreencias con los cánones locativos).