Reglamentación de la Reforma Impositiva

Nuevas señales para el mercado inmobiliario: menos carga y más incentivos para invertir.

A través del decreto 406/2026 (el “Decreto”), el Poder Ejecutivo Nacional reglamentó los cambios introducidos en el Impuesto a las Ganancias (“IG”), en lo concerniente a alquileres, ventas y transferencias de bienes inmuebles, fijando el alcance de las exenciones incorporadas por el artículo 192 de la Ley N° 27.802.

Uno de los cambios más relevantes está dirigido a los propietarios de inmuebles destinados a vivienda permanente. Ahora están exentos del IG, los ingresos obtenidos por el locador por la locación o sublocación de inmuebles utilizadas exclusivamente como casa-habitación.

Es el inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien lo habita.

Los beneficios fiscales estarán dirigidos específicamente al mercado residencial y excluye usos comerciales, turísticos o temporarios.

La exención alcanza exclusivamente a personas humanas y sucesiones indivisas, dejando fuera a las personas jurídicas. Este punto podría generar futuros debates en torno a la violación del principio de legalidad tributaria, dado que la restricción surge de la reglamentación y no de la ley.

Por otro lado, el Decreto confirma que no se exigen requisitos adicionales –como cantidad mínima o máxima de inmuebles, antigüedad, valor locativo, ni limites patrimoniales-. La única condición es que el destino del inmueble sea efectivamente la vivienda permanente del inquilino.

Así, uno de los puntos más relevantes es que el beneficio no se aplicará a un único inmueble, sino a todas las unidades que posea una persona humana o sucesión indivisa en la medida que los alquile con tal fin.

La exención también comprende los importes cobrados por el uso de muebles, accesorios u otros servicios suministrados por el propietario.

Por último, el Decreto extendió aún más la exención hacia el valor locativo presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a precio indeterminado, siempre que quien lo reciba lo use como su vivienda permanente. Este punto busca superar un supuesto habitual: los casos en los que no existe un alquiler formal con precio determinado, pero la norma fiscal presume una renta por el uso del inmueble. Dicha presunción ahora también queda alcanzada por el beneficio.

La exención aplica a los ingresos generados desde el 1 de enero de 2026, incluso cuando los contratos hayan sido celebrados con anterioridad.

La modificación viene a completar el esquema de alivio fiscal aplicable a las rentas derivadas de los alquileres de inmuebles destinados a casa-habitación. En este sentido, dichos ingresos ya se encontraban previamente exentos del Impuesto al Valor Agregado.

Respecto al Impuesto sobre los Ingresos Brutos, será necesario analizar la normativa específica de cada jurisdicción. No obstante, algunas provincias -como la Ciudad Autónoma de Buenos Aires- ya contemplan beneficios fiscales para este tipo de operaciones, estableciendo exenciones para hasta dos (2) unidades destinadas a vivienda, siempre que no superen el importe previsto en la Ley Tarifaria de cada año, así para el período fiscal 2026 es de $1.101.000,00.

El alivio fiscal no se limitó a la renta locativa, sino que incluyo una exención a los resultados obtenidos por personas humanas y sucesiones indivisas por la enajenación de inmuebles o transferencia de derechos sobre ellos, operaciones que anteriormente tributaban el denominado “Impuesto Cedular” del artículo 99 de la Ley de IG, con una alícuota del 15%.

En los hechos, esto implica la eliminación del régimen aplicable a inmuebles adquiridos desde 2018.

El beneficio está dirigido a:

• Personas humanas.
• Sucesiones indivisas.
• Residentes en el país.
• Sujetos radicados en el exterior.

Se aplica sobre la enajenación o transferencia de derechos de inmuebles ubicados en la República Argentina, que no estén afectados a actividad empresarial o generen rentas de tercera categoría.

El Decreto precisa que quedarán cubiertas tanto las ventas tradicionales de inmuebles como también otras formas de cesión de derechos.

Al igual que con los alquileres, la medida se aplica a todas aquellas operaciones que se produzcan a partir del 1° de enero de 2026, sin importar la fecha de adquisición del inmueble.

Hay ciertas situaciones en que las personas humanas y sucesiones indivisas quedarán gravadas por la venta o transferencia derechos sobre inmuebles:

• Cuando su actividad habitual o principal sea la compraventa de inmuebles, o bien
• Cuando el inmueble que buscan enajenar esté afectado a su actividad empresarial o a la obtención de rentas de tercera categoría.

Por su parte, las personas jurídicas no sufrieron modificaciones en cuanto al impuesto que deben ingresar en caso de venta de inmuebles.

El Decreto vino a consolidar el alivio fiscal aplicado al mercado inmobiliario.
Más allá de los debates que seguramente surgirán sobre algunos aspectos técnicos, el nuevo esquema introduce señales claras para el sector: menor carga tributaria, mayor previsibilidad y mejores incentivos para invertir en inmuebles destinados a viviendas.

En un mercado históricamente condicionado por la presión fiscal y la incertidumbre regulatoria, la eliminación del Impuesto Cedular y la exención sobre alquileres habitacionales podrían modificar sensiblemente la ecuación de rentabilidad para propietarios e inversores.

El desafío ahora será observar si estas medidas logran traducirse en una mayor oferta de alquileres, mayor circulación de activos inmobiliarios y, en definitiva, una reactivación sostenida del sector.